同是套现630多亿富力入局让63岁的王健林赢得了时间?
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发布时间：2022-04-29 20:41
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时间：2023-10-08 23:23
万达商业出售77个酒店项目给富力地产，这一消息是融创中国董事长孙宏斌上台宣布的。
7月19日，北京万达索非特大酒店，原定于15：00开始的万达融创签约仪式推迟了一个半小时，现场背景板先是出现“万达-融创-富力”，又换成“万达-融创”，最终改回“万达-融创-富力”。17：30，姗姗来迟的王健林、孙宏斌以及仿佛空降的富力地产董事长李思廉现身主会场，签约仪式正式开始。
孙宏斌第一个上台，讲两件事：77个万达酒店被出售给富力而不是事先谈好的融创；融创现金流健康，将推进13个万达文旅项目收购。
李思廉接着发言，说了些客套话：三强联手，互利互惠。
三人中年纪最长的王健林（现年63岁）最后上台，强调了四个问题：和融创谈好的296亿贷款，万达不出了；三方交易之后，万达的账面现金1700亿，贷款加债券2000亿；万达商业创造总就业3000万人，每年纳税400多亿；会议室里摔杯子，是谣言。
梳理两次交易公告发现，相比此前与融创达成的631.7亿合约，万达-融创-富力的三方协议总价为637.5亿，不再有委托贷款交易，付款周期由3年多压缩为不到1年。变量中的不变是，万达甩掉了454亿元的文旅项目债务，进行轻资产转型。三方近700亿交易大戏，主角是轻资产化的万达，配角是以并购曲线拿地的融创，龙套是六折接盘重资产万达酒店的富力。
还获悉，除了争取时间和现金流，万达商业还在2017年发起了规模空前的信托融资项目，支撑万达广场在全国范围的扩张，摆脱对日益收紧的银*地产开发贷和公司债的依赖。
融创承债454亿不变万达沽清存量重资产
7月11日，万达集团与融创中国联合发布公告，宣布了总价631.7亿的地产项目交易，其中包括13个万达文旅项目和76个万达酒店。这一项目价值甚至超过融创中国在港股市场的市值。
时相隔一周，富力地产加入交易，承接了77个酒店项目的收购。外界对富力地产入局颇感意外，但王健林在签约仪式上表示，三方交易已经谈了一个月。言外之意，富力并非闯入者。
接近融创地产管理层的一位人士则告诉记者，放弃酒店项目是融创主动的。“万达只想运营文旅城项目，对酒店的态度是全盘托出，融创向来重视销售而不精于经营，对酒店项目的策略也是接盘后再转卖。考虑集团的整体策略和利差有限，最终放弃了酒店这块重资产。”
根据公开注册信息统计，截至2016年底，万达这70多家酒店净值334.5亿元，富力地产以199.06亿元收购100%股权，而此前融创的开价更高，是335.95亿元。万达六折沽清70余家酒店的逻辑在于，无须再委托银行向融创放贷，节省了时间成本。
若与融创单方面交易，交易回款周期将超过3年：框架协议签署当日，融创支付25亿元定金；正式协议签署后3日内，融创累计支付至合作事项总价款的20%，即126.34亿元；正式协议签署后，90天内支付转让价款累计至335.95亿元；万达收到第三笔付款5个工作日，利用自有资金、委托指定银行向融创发放贷款296亿元，该贷款期限为三年，利率为银行三年期贷款基准利率，融创收到该贷款后2日内，向融创支付剩余对价295.75亿元。
富力入局后，两笔交易同步进行，万达无须再向卖方放贷，637.5亿付款在一年内即可完成：富力签约后2日内付20亿元定金，2018年1月31日前付清全部转让价款，完成酒店交割；融创签约后付150亿元，签约后90日内付清全部转让价款。王健林还在签约仪式上披露，当天融创已经支付150亿给万达商业。
三方公告说明，融创以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权，项目贷款总额为454亿元，仍按此前协议由融创全部接盘。
据报道，万达13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米，其中，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，资产净值248.84亿元。
交易对价由早前的295.75亿元增长到438.44亿元，孙宏斌接受了13个文旅城项目的溢价。按照王健林的说法，每平米万达文旅城可售面积，只加了200元。
“13个文旅城项目账面上还有200亿现金，加上可售面积对价，融创只赚不赔，公司内部谁反对谁傻。”孙宏斌在7月10日接受媒体群访时曾如是说。
王健林总结三方交易时也表示：“引入富力收购酒店，对融创而言有更好的流动性，降低了负债水平。而富力承担酒店资产，也有很大的价值，长期运营也会有很好的结果。”
信托输血万达广场增量走轻资产路径
整个交易过程一波三折，但主线是万达商业降低负债的轻资产模式转型。除了在存量上沽清重资产及其债务，万达商业在增量中也尝试摆脱对银行贷款和公司债的依赖。2017年以来，万达商业发起了规模空前的房地产信托融资项目，支撑万达广场在全国范围的扩张。
记者从银监会公开的备案信托产品中查询发现，自2017年以来，万达委托民生信托发行了8期投向万达广场的信托产品，数量比过去五年的总量还多，实际募集资金的总规模超过20亿元。民生信托是泛海控股子公司，2016年12月曾与万达商业签订战略合作协议。
这8期信托产品同为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”，认购民生信托设立的至信317号、318号、319号、320号、321号单一信托，最终投向于北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场和辽阳万达广场，周期以24个月为主，利率多为7.3%，万达商业担保收益，承诺补足差额。
民生信托未披露至信317号、318号、319号、320号、321号信托产品的具体信息。没有通过公开渠道搜索到上述万达广场项目募资的总额。
2017年以前，万达商业的信托产品多以项目公司股权和债权为投资标的，少有针对在建项目的融资。这背后是房地产开发企业融资强监管的大环境变化。
央行数据显示，金融去杠杆在房贷领域的效果从2017年一季度数据已有体现。今年一季度房地产贷款（包括个人住房贷款以及房地产企业开发性贷款）新增1.7万亿元，仍占同期新增贷款的40.4%，但比2016年底低4.5个百分点。房地产开发贷款余额7.54万亿元，同比增加了7.4%。
除去银行贷款的收紧，房地产企业债、房地产私募、增发等途径也受到*、交易所、*等部门的聚焦。包括华夏幸福、融创和万达等在内的头部房企也不得不进*地产信托融资。
万达的交易方融创也在拓展房地产信托渠道。据报道，2017年初至今，融创累计发了9只信托产品，数量是过去两年的总和还多。其中，在售信托产品3只，总涉资数十亿元，多数投向具体项目开发建设。
事实上，房地产信托也受到银监会严查。4月中旬，银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》，明确将“违规开展房地产信托业务”列入检查要点，包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式，变相帮助房地产开发企业融资规避监管要求。
业内人士分析，信托融资只是权宜之计，万达商业轻资产模式还将另辟蹊径。2016年公司年会上，王健林曾阐述万达广场轻资产模式分为两类：投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营；合作类万达广场，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。
王健林认为，合作类万达广场是轻资产模式的最高级。他提出：今后每年最多开50个万达广场。其中，重资产项目要减到5个左右，合作类项目确保签约20个以上，上不封顶。
早前，万达与富力已经达成合作类万达广场的协议。万达集团官网显示，从2017年到2021年，万达商业和富力地产每年要合作开发5个商业综合体，5年投资300亿元，共开发25个商业综合体项目。这笔交易是在2016年底敲定的。万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资，使用万达广场品牌。富力地产负责项目主要投资、建设。
在三方协议签署现场，王健林还披露了万达商业的负债状况：贷款4000亿元完全是一个错误概念，本次转让后，万达贷款加债券2000亿左右，账面现金1000亿元，不包含13个文旅项目300亿元。本次转让回收现金680亿元。账面现金合计约1700亿元，万达商业决定清偿大部分银行贷款。
这是万达商业从港股退市以来第一次公开其负债情况。目前，万达商业仍处在A股IPO排队阶段，以地产运营服务商自居，而非初创时的房地产开发企业。
不管怎么合作也好转让收购也好，只要让企业能够盘活就是最好的结果。
