法律对高层电梯使用有什么要求住户有什么权利
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发布时间：2022-04-27 05:30
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时间：2022-06-26 23:17
一、高层住宅电梯使用问题
家住江苏省句容市华阳镇都市晴园小区的洪先生近日购房时遇到了难题,本来在看中一幢高层住宅,却被亲戚的一句话乱了分寸:“现在用着电梯怪舒服,20 年后电梯该大修或需要换新的时候,该怎么办?”对于洪先生的购房顾虑,笔者对位于我市几家规模较大的楼盘进行了走访,均被告知房地产开发商在交付房子后即与用户没有什么关系了,一部住宅电梯就是该电梯所有对应用户的共同财产。当问到高层住宅电梯出现了故障怎么办时,售楼服务员大都说需要找厂家维修。至于维修费用,他们均表示让电梯用户自己分摊,并向笔者介绍,开发商卖房子时,已将电梯成本、安装、检验等费用核算进去,若电梯故障出现在开发商承诺的保修期内,则应由开发商负责维修处理。
一部电梯从安装到报废,其间会产生哪些费用呢?市质监局特检所负责人介绍,电梯管理费用主要涉及材料费、运输费、安装费、检验费、维护保养费等。其中,材料费、运输费、安装费和首次检验费,在房屋开发的时候由开发商核算到房款里。检验费一次300元或700元,而对用户影响最大的,就是维护保养费了。一部普通高层电梯(10 层楼)的价格在15万元至25万元。其前五六年的维护保养每年平均在3000元至6000元。但随着年数的增加,这笔费用也将逐年增加。这些费用主要包含润滑油、门滑块、导靴、按钮、继电器、行程开关等小部件的更换和人工成本。国家质检总局暂时没有规定电梯的使用寿命,严格意义上讲,一部电梯只要检验合格就可以一直使用。但是,任何一个机械或电器配件都有具体的使用寿命。一部电梯在维护保养到位和使用环境优良的情况下,根据品牌不同一般5年至10年就需进行改造或大修,全部费用为5万元至8万元,其中更换一套电器系统费用为2万元至3万元,更换一套机械系统费用为3万元至5万元。当电梯服役15年至20年的时候,就需要更换新电梯了。电梯的日常维护保养费折算到物业费中,虽然这个费用的标准相对高些,但一想到电梯的便利,用户目前都能比较平静地接受。可是,一套商品房的住宅产权通常是70年,如此算下来,用户就需要在一套房子中至少更换二至三部电梯,同时每部电梯还需大修一次。如此算下来,仅电梯一项的支出,约有110多万元需要用户分摊,这笔价值不菲的费用如何让每一户业主公平合理、心平气和的分担,也是实践当中面临的难题。
二、从物权法角度看住宅电梯的权利归属
(一)住宅电梯是建筑物区分所有权的共有设施
住宅电梯是住宅的共用设备,是否可以作为建筑物区分所有权的客体,应当从建筑物区分所有权的理论进行分析。建筑物区分所有权是一种特殊的物权。1804 年《法国民法典》首次进行了规定,建筑物区分所有权包括专有权、共有权和共同管理权(成员权)三部分构成,即“三元论”。其中,共有权和共同管理权是在共有部分上成立的两种权利。根据《物权法》第七十条的规定,建筑物由专有和共有二部分构成。共有部分也被界定为由区分所有权人全体或部分共同所有,不属于专有部分以外的共用部分。共有部分的界定,无论采用排除法还是列举法往往都非常困难。一般界定共有部分,往往都需先界定专有权部分。一般来说,成立专有权,成为建筑物区分所有权客体的专用部分,应当具备构造上的独立性和利用上的独立性这两个构成要件。也就是说,实践中都是先界定专有部分,其余的都推定为业主的共有部分因此,判断电梯是属于专有部分还是共有部分,首先应判断电梯是否具有专有部分的构成要件。电梯与建筑物区内道路等共有部分不同,除了业主享有独幢房屋的例外,一般由一幢建筑物之内的业主共同使用。从构造上来看,电梯在建筑物区内具有构造上的独立性,但对于这幢建筑物的业主,不具备构造上和利用上的独立性。根据我国《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等相关规定,将电梯列为共有设施,成为共有的组成部分,是毫无疑问的。
(二)住宅电梯可否设立专有使用
共有部分的共有权,指建筑物区分所有人对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。对于这种共有权的性质,学术界并未达成共识,一般主张为按份共有。德国和我国台湾的立法都采纳了按份共有规则。而著名学者郑玉波先生认为,区分所有建筑物之共用部分,如楼梯、墙壁等以及附属之共用部分,为不得分割之按份共有。住宅电梯作为建筑物区分所有权的共有权客体,是否可以就其使用设定为少数所有权人专有使用?专用使用的设立,仅仅是对共有部分利用方法的约定,而不是对共有部分的移转或设定权利负担。为发挥共有部分的经济效益,业主大会决议或者管理条约规定,住宅电梯可以专有使用,这是基于建筑物区分所有权具有的从属性质,需要根据住宅电梯的构造、功能、目的等特点,不能为排他性使用、收益。具体来说,住宅电梯可出租给业主之外的第三人经营使用,如悬挂广告、安装液晶电视等,这种使用并不能视为约定专用,而只是一种电梯功能性使用权(相当于地役权),其出租收益应当作为共有部分的收益,纳入全体业主的维修资金。
(三)业主不得以没有使用而不履行电梯义务
住宅电梯设立专有使用,并不表明所有权人就可以不履行相关义务,这主要缘于建筑物区分所有权共有权部分特点。建筑物区分所有权中的共有部分具有其特殊性,即体现为从属性和不可分割性。共有部分的从属性,是指共有部分从属于专有部分,不得与专有部分分离而处分。根据《物权法》第七十二条第二款,业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理权利一并转让。共有部分的不可分割性,主要是为实现共有目的,权利方面对于共有部分享有的权利和义务不可分割,实物同样不可分割。因此,住宅电梯作为房屋所有权人的共有部分,从属于住宅的使用,不能单独成为建筑物区分所有权的客体进行交易,同样,也不可以仅对住宅电梯享有权利而不履行相应的义务。
具体来说,就是业主不得以没有使用电梯等理由而不缴纳费用。根据《物权法》规定:“所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”,住宅电梯共有部分经营性收入是属全体业主所有的,这一规定和《物业管理条例》第五十五条有所区别,业主有权决定住宅电梯收入由谁管理、如何管理及使用,同样,业主也有权要求欠缴电梯费用的业主承担缴费责任。
三、解决住宅电梯困境的应对措施
笔者认为,依照物权法的相关理论,解决高层电梯在使用过程中产生的费用,理应当由全体业主分摊,在目前法律规定不明确的情况下,可以采取以下几种措施来加以应对。
(一) 优先从住宅专项维修资金的支出
《物业管理条例》第五十四条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”另外,《条例》明确了“专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。”关于专项维修基金的使用,由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》对此有详细的规定,即由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;专项维修资金主要是针对物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,根据办法第三条规定,“本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”那么由此看来,电梯的更换是属于专项资金的范围的,应优先从住宅专项维修资金中支付。无住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的,有电梯使用单位向电梯所有人筹集。
(二)业主参与住宅电梯日常管理
电梯的日常运行管理是由业委会聘用的物业服务企业承担的,而作为一种专业设备,维保工作是由物业服务企业聘用的专业单位来实行。业主做为住宅电梯共有权人,有权利也有义务全程参与住宅电梯日常管理。业主应当参与物业服务企业制定电梯维修计划和方案,并提出相应的要求。业主对于电梯维保情况有权利要求物业服务企业进行详细地告知。而涉及电梯更换零件费用较低,可由物业服务企业可以自主决定时,则该物业服务企业应当事后及时告知。同时业主和物业还可以探索将住宅电梯使用费用专款专用的模式,将业主的电梯费用从物业总费用中剥离,做到电梯费专款专用,如有节余,应建立电梯专项维修基金,在电梯需进行重大维修、改造、更新时的成为资金来源。
(三)尽快完善电梯使用安全管理立法
由于现在多数新建的住宅小区都使用电梯,而由于过度使用和管理不善等原因,电梯的使用寿命正在缩短,问题频频出现。我国目前对电梯管理和维修的相关法律法规还不明确,存在法律缺位和制度供给不足、各地规范协调性差等问题。有效推进电梯使用,必须以法律法规的建设和完善为前提。应当尽快制定电梯安全使用相关立法,明确电梯在使用过程中出现的费用分摊、损害补偿、电梯产权分摊、日常管理、矛盾调处、表决主体、表决规则、司法救济等一系列问题作出明确规定。在国家没有统一的立法之前,有立法权的各个地市可以在不违反法律原则的前提下制定地地方性法规对这一问题进行规制。目前,全国尚没有统一的立法,虽然广东、福建、上海、北京等地陆续出台规范性文件进行指引,但各地的规定比较宏观,可操作性不强,住宅电梯在使用过程中一旦出现问题仍然面临无法可依,深层次矛盾并未解决。
