建筑工程主体结构不合格，如何适用高院司法解释？5

发布网友 发布时间：2023-10-10 13:14

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热心网友 时间：2024-12-02 19:55

　　房屋主体结构质量涉及公共安全,是*监管的重点。《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》都规定主体结构质量不合格的，买受人有权退房。但实施起来相当困难。

　　我国各级建设行政主管部门都下设有工程质量监督站，在《建设工程质量管理条例》施行以前，建设工程由工程质量监督站负责验收。1998年7月20日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”这里所说的“工程质量监督单位”，应当是指具有行政管理职能的各级工程质量监督站。

　　随着2001年《建设工程质量管理条例》的颁布实施，*对建设工程质量的监督管理方式，发生了重大改变。该《条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，把以前由*部门验收发证，改为由建设单位组织验收并将结果报*部门备案。2003年《*关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》中，明确了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工由验收核准改为“告知性备案”。

　　实施“备案制”后，*不再直接参加工程质量的竣工验收，只要建设工程具备《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定的条件就予以备案。也就是说，工程质量监督站已不再是竣工验收的主体，其对建设工程的监督以施工或验收过程中的抽查为主，并不接受小业主委托的对工程质量重新核验的申请。因此，《城市房地产开发经营管理条例》所规定的“向工程质量监督单位申请重新核验”，在实际生活中其实是走不通的。

　　也许是为了解决这个问题，建设部2001年制定的《商品房销售管理办法》第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”请注意，这里将重新核验的机构由“工程质量监督单位”改为“工程质量检测机构”，后者不属于官方的质监站，而是社会上具有检测资质的专业机构，可操作性似乎有所提高。
　　【检测房屋质量合格的标准】
　　《商品房销售管理办法》明确了检测主体，但问题并没有完全解决：“工程质量检测”通常用于危房鉴定，而“重新核验”应当是对验收结果的复核，二者的方法、标准都是不一样的。系争商品房作为整栋建筑中的一部分，如何进行工程质量检测，也是很大的问题。实务中，一方当事人提出检测申请后，*指定检测机构来检测、鉴定，鉴定结论只能是建筑是否安全、能否正常使用，并不像工程验收那样，以是否满足设计要求、符合建筑规范作为判断质量是否合格的依据。也就是说，即使存在严重违反规范、未按图施工的情况，也可能得出建筑工程是安全的，可以正常使用的结论。常识告诉我们，安全不等于合格，安全只能是合格的基本条件之一，但在目前的情况下，主体结构质量是否合格被降低到了结构是否安全的水平，这既违背法理，也不符合常识。如何改变这一现状，真正落实关于建筑主体结构质量重新核验的法律规定，是一个尚没有答案、值得深入探讨的课题。

热心网友 时间：2024-12-02 19:55

　　某建筑公司（以下称乙方）承建的某建设单位（以下称甲方）１、２、３号厂房三个单体工程。工程完工后，经甲、乙双方验收，其中１号厂房不合格。但该１号厂房的不合格属于主体结构的不合格，且如要返修，必须得将１号厂房拆除重建。在此情况下，乙方根据设计单位的意见对１号厂房进行了加固处理。但按国家的验收规范仍然属于不合格的范围。为此，甲方拒绝验收，但已经使用了该厂房。　　现乙方要求甲方支付剩余工程款，出现了以下几种意见：　　一、可以要求支付，其理由是：根据《最高人民*关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。认为甲方已经使用了该建筑，应当视为验收合格。　　二、不应当支付，其理由是：根据该司法解释第十六条第三款规定：建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，工程价款结算参照本解释第三条规定处理。第三条则规定：第三条　建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理： （一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持； （二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。　　三、应当部份支付，其理由是：因为三个单体中，２、３号厂房经验收是合格的，而剩余工程款无法认定属于哪一个单体，因此，应当按经验收合格的工程的合同价款比例来支付。　　本人同意第三种意见。