如何分析楼市
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发布时间：2022-05-13 04:55
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热心网友
时间：2023-11-19 08:29
楼市做空*密集推出，从而给股市带来激烈的动荡，因为重重打击了地产股。而地产和银行本是一对鸳鸯鸟，地产的资金基本都是依赖银行的信贷支持。所以银行也跟着遭殃。地产和银行股一动荡，那么地产的上下游相关板块也跟着动荡，所以大盘不断地暴跌，恐慌盘不断魂飞魄散，落荒而逃。因此，A股不断暴跌，即使股指期货和融资融券的推出，也改变不了A股暴涨暴跌的畸形命运。
可是，楼市的**这么猛烈，但是楼价依然很坚挺，虽然成交量骤然萎缩，但是楼价依然还可以屹立不倒，真让人觉得怪异。不少专家和市场资深人士认为，因为刚性需求大，而土地供应少，所以楼市跌不了多少，只会不断上涨。而开发商据说能够推迟出盘的就推迟，不能的就干脆捂着盘不卖。因此，民众不得不怀疑*能否起到应有的效果，不少人甚至说，楼市是中国的经济支柱，中国不可能蠢到就这么把楼市打下去。
二．转变
不过，大家别忘了，如果放任房价继续疯涨，资产价格的泡沫最终将破裂，带来的后果不堪设想。撇开日本、美国鲜血淋淋的历史不看，就看距离内地楼市最近的香港，94年至96年的深度调整和97年四季度的崩盘，就是泡沫破裂的最好诠释。一旦楼市崩溃，对金融系统来说，无疑是灾难！央行现在不断回笼资金，而商业银行也不断提高楼市的首付率，二套高达50%，三套停止信贷，难道这不是已经全部告诉民众了吗？中国现在担心金融体系！！在为拯救经济而推出泛滥的信贷下，资产价格泡沫不断推升，升到让中国这样的国家感到担心和害怕的程度！而银行因为资本充足率不高，一旦楼市泡沫破裂，未来的庞大坏账是令人不寒而栗的！
而且更致命的是，这几年来，全民纷纷投机，全国大小机构也都在投机，真正做事的有多少？对于一个国家来说，举国上下都在投机，不是投机资本市场，就是投机地产，有多少个机构在真正玩实业？真正脚踏实地地玩实业？极少，都是急功近利，想快速敛财，狠狠赚一笔。民众不务正业，而企业，机构，事业单位都一样不务正业，都在疯狂投机，这样的国家有多少前景可言？很致命的！
所以，从“新国10条”中，我们可以看到**对房地产的认识发生了根本改变。过去所有*关于房地产*的*文件当中，大多强调房地产作为新时期的支柱产业在促进经济方面的作用,经济增长在*中的重要性，要远远大于民生。而这次，*第一次提出来住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。在这里，*第一次明确地淡化了房地产在拉动经济增长的作用,把房地产从支柱产业的地位拿下来了；第一次在文件中把住房定位为民生产品,这等于否定了其投资品功能；同经济增长相比，本次新政强调更多的是社会稳定、促进民生。
基于以上认识，“新国10条”强调*在稳定房价和住房保障方面的职责不容推卸。表明*开始下决心更换经济增长的火车头，让房地产由支柱型产业回归其最本来的面目。
三 未来
基于以上认识，房价的大跌已不可避免，股灾调整时，股市都崩去了百分之七八十，那么楼市最少也需要削去50%以上。但是，绝不要把房价的下跌当成崩盘，因为中国依然是发展中国家，中国的经济依然保持着较高的增长率，未来的居民收入会随着经济的增长而逐步提高，当购买力逐步上升时，楼市会慢慢企稳，从而逐步走出下跌趋势。
综合上述我们得出有2种可能性：
1. 类似香港房地产94年～96年1月份的走势，即房价从高位下跌30％左右，时间为2年，之后再起一波。
理由：（1）现在利率处于较低水平，通胀水平在逐步上升，类似94年初的香港；
（2）楼市已经存在“泡沫”，且有老外唱空；
（3）97年之前的港府，都是从打击投机需求出发，措施都是针对炒房者，这与*此次*有相似之处。
2. 类似98年～04年走势，即房价先腰斩，反弹10％后横盘，然后逐步走低，再腰斩。（个人认为除非出现类似美国次贷这样的黑天鹅事件，否则此种概率不大）
理由：（1）特区*成立后，*房价的手段和之前港府打击投机需求不同，采取的是扩大供应的方式，“八万五”计划直接扩大了房屋供应量，而此次**楼市中有很重要的一条是加大保障性住房的建设力度，与97年时的特区*如出一辙；
（2）在*出手*前，楼市都出现了极度的疯狂：97年香港的房价短短半年内大幅上升30％～50％。连豪宅售价平均也攀升了约30％；而内地的楼市，更是疯狂，房价已经回到了07年的高位，有的比07年还高，上海等一线城市的豪宅成交量和均价都出现了井喷。
综上所述，我认为此次楼市*，房价下跌30％是大概率事件，由于中国还是发展中国家，经济发展还有很大空间，所以长远来看，房价还是会涨；而且从现状来看，在还没有找到替代房地产的支柱性产业之前，国家不会一棒把房地产打死，所以房价跌30％左右可能是抄底的良机，当然，如果出现突发的利空因素，不排除第二种可能，不过可能大家都不希望看到吧。
